Em 2019, uma incorporadora de médio porte em São Paulo foi surpreendida por uma ação indenizatória milionária movida por uma rede varejista que havia firmado contrato de locação comercial. A cláusula de entrega do imóvel, redigida de forma genérica, não especificava as condições exatas de acabamento e infraestrutura elétrica necessárias para o funcionamento da loja. O atraso na adaptação gerou paralisação das atividades e perda de faturamento, situação que terminou no Superior Tribunal de Justiça (STJ), com condenação significativa para o locador.
Em outro caso relevante, uma associação de lojistas de um shopping center no Rio de Janeiro ingressou com ação coletiva questionando cláusulas padronizadas de reajuste de aluguel e cobrança de encargos condominiais. A ação coletiva evidenciou como a ausência de transparência e personalização contratual em contratos comerciais pode gerar litígios massivos, envolvendo dezenas de locatários e afetando a própria viabilidade econômica do empreendimento.
Casos como esses ilustram como um contrato mal estruturado pode transformar uma operação lucrativa em um passivo jurídico de alto impacto, razão pela qual a revisão criteriosa de um advogado estratégico em direito imobiliário é fundamental para prevenir erros capazes de comprometer o investimento.
Cláusulas críticas em contratos comerciais
Um dos equívocos mais comuns em operações comerciais é a adoção de contratos padrão, muitas vezes copiados de modelos disponíveis na internet ou adaptados de contratos residenciais. Imóveis comerciais exigem especificidade: desde a destinação do espaço (restaurante, galpão logístico, centro corporativo) até normas técnicas de acessibilidade, incêndio e uso condominial. A omissão em personalizar cláusulas gera conflitos relacionados a horários de funcionamento, concorrência no mesmo empreendimento e direitos de preferência na renovação.
As cláusulas de entrega, pagamento, garantias e penalidades são o eixo central dos contratos imobiliários comerciais. A ausência de detalhamento sobre a entrega — seja em imóveis prontos ou em operações de built to suit (construção sob medida) — gera insegurança para ambas as partes. O built to suit, previsto na Lei nº 12.744/2012, exige atenção especial: o investidor que constrói o imóvel sob especificações do locatário precisa resguardar garantias de longo prazo, enquanto o locatário assume compromissos de pagamento vinculados ao prazo contratual, muitas vezes superior a dez anos. Além disso, em contratos de built to suit, a falta de previsão sobre adaptações futuras ou possibilidade de rescisão antecipada pode inviabilizar a continuidade do negócio. O STJ tem reiterado entendimento de que a rescisão nesses contratos deve observar o equilíbrio econômico da relação, justamente porque o investimento inicial do locador é elevado e diretamente vinculado ao contrato firmado.
Quanto ao pagamento, falhas recorrentes envolvem a indexação do aluguel ou do preço de compra e venda sem previsão de índices oficiais ou sem cláusulas de substituição em caso de extinção do indicador. Nos contratos de compra e venda, a ausência de previsão sobre sinal, arras e condições suspensivas pode abrir brechas para discussões judiciais. Já as garantias — fiança, seguro-fiança, caução — quando mal descritas, geram nulidades ou limitações de execução. As multas, por sua vez, quando fixadas em patamares desproporcionais, são frequentemente reduzidas judicialmente, em observância ao art. 413 do Código Civil.
Proteção contra litígios: due diligence e auditoria jurídica
Para evitar litígios de alto custo, práticas de due diligence contratual e auditoria jurídica são indispensáveis. A due diligence não se limita a examinar certidões do imóvel e do proprietário, mas abrange análise da situação urbanística, eventuais restrições ambientais e a verificação de riscos ocultos, como servidões não averbadas e limitações administrativas.
Já a auditoria contratual examina o alinhamento entre cláusulas contratuais e a realidade econômica da operação. Por exemplo, em operações de compra e venda de imóveis comerciais de alto valor, a ausência de previsão sobre responsabilidade tributária em relação ao ITBI ou ISS sobre cessão de direitos pode gerar contingências milionárias. No âmbito das locações, a auditoria avalia se há equilíbrio entre prazos de carência, garantias oferecidas e penalidades por rescisão.
Em contratos de built to suit, a auditoria deve ser ainda mais rigorosa, considerando o impacto de investimentos de longo prazo e a necessidade de cláusulas robustas de proteção, incluindo hipóteses de caso fortuito, força maior e mudança de legislação urbanística.
A complexidade dos contratos de imóveis comerciais exige abordagem estratégica e personalizada, especialmente quando envolvem operações estruturadas como built to suit, SPEs (Sociedades de Propósito Específico) e gestão de patrimônio de afetação. A má redação de cláusulas críticas pode comprometer investimentos vultosos e gerar litígios longos e custosos. Nesse cenário, reunir-se com um advogado estratégico em causas complexas e multidisciplinares envolvendo direito imobiliário é essencial para discutir o caso e assegurar máxima segurança jurídica.