O mercado imobiliário brasileiro em 2025 está aquecido por dois fatores decisivos: a retomada do crédito habitacional com taxas mais baixas e a revalorização dos imóveis urbanos nas principais capitais. Nesse cenário, milhares de proprietários estão considerando vender imóveis adquiridos há tempos para aproveitar os ganhos acumulados, porém, o ponto crucial é que a forma como essa operação é estruturada pode significar uma diferença de dezenas ou até centenas de milhares de reais em impostos, ou mesmo, milhões, no caso de investidores de grande porte.
A legislação do Imposto de Renda sobre ganho de capital em imóveis passou por alterações significativas na última década, criando faixas progressivas de tributação que vão de 15% a 22,5%, sendo o patamar máximo para grandes operações, que superam R$ 30 milhões. Ao mesmo tempo, o ordenamento jurídico prevê hipóteses específicas de isenção e formas de planejamento que podem reduzir substancialmente a carga tributária. Nesse contexto, a tomada de decisão estratégica por investidores de alto patrimônio, incorporadoras e fundos imobiliários é vital para evitar riscos de autuação e perdas patrimoniais.
Hipóteses de isenção e compensação de prejuízos
A regra geral é a aplicação do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, calculado pela diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição, e, desde a Lei nº 13.259/2016, essa tributação tornou-se progressiva: 15% para ganhos até R$ 5 milhões, 17,5% entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões, 20% entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões e 22,5% acima desse valor. Essa mudança, que substituiu a alíquota linear de 15%, atingiu diretamente investidores de alto patrimônio, que passaram a enfrentar carga tributária significativamente maior.
Apesar disso, o sistema prevê hipóteses de isenção expressamente previstas em lei. O art. 23, VIII, do Regulamento do Imposto de Renda garante isenção na venda de imóvel único até R$ 440 mil, desde que o vendedor não tenha realizado outra alienação nos últimos cinco anos — regra de pouca relevância para grandes players do mercado. Já o art. 39 da Lei nº 11.196/2005 estabelece a possibilidade de isenção total ou proporcional quando o produto da venda é reinvestido em outro imóvel residencial no Brasil, no prazo de 180 dias. Esse dispositivo, validado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ganha importância em operações de milhões, especialmente quando o reinvestimento é direcionado à diversificação de portfólio em imóveis de alto padrão.
Outro benefício frequentemente utilizado por investidores de grande porte é a compensação de prejuízos em alienações de bens. Embora não exista previsão expressa em lei específica, a Receita Federal regulamenta em instruções normativas e manuais do GCAP (Programa de Apuração de Ganhos de Capital), que perdas obtidas em operações de alienação possam ser registradas e compensadas com ganhos futuros. Esse mecanismo não tem limitação temporal, portanto, uma vez declarados no GCAP e informados na Declaração de Ajuste Anual, os prejuízos podem ser carregados para exercícios seguintes e utilizados até a compensação total, funcionando como verdadeiro ativo fiscal do contribuinte.
É comum, por exemplo, que um fundo ou incorporadora enfrente prejuízos em determinadas vendas estratégicas para liquidez ou desalavancagem. A compensação evita que tais perdas sejam “engolidas” pelo sistema tributário, possibilitando que se transformem em instrumentos de planejamento fiscal futuro. O desafio está no correto registro dessas operações, sob pena de questionamentos pela Receita Federal, essa complexidade surge quando o contribuinte não observa as exigências formais da Receita. O Programa GCAP, disponibilizado anualmente, é a ferramenta oficial para apuração e deve ser utilizado para lançar todas as operações, deduções e isenções.
Esse mecanismo guarda semelhanças com a tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), em que o ganho líquido das operações de compra e venda de cotas é tributado à alíquota de 20%, mas os prejuízos podem ser abatidos de lucros futuros. Assim como nos FIIs, em que a gestão tributária eficiente permite suavizar oscilações de mercado, no mercado imobiliário tradicional a compensação de prejuízos também funciona como importante ferramenta de equalização fiscal. Em ambos os casos, o papel do advogado é crucial para validar a forma de contabilização, contestar eventuais glosas da Receita e garantir que os créditos fiscais sejam devidamente aproveitados em benefício do investidor.
Vale destacar que as mesmas alíquotas progressivas aplicam-se também à venda de imóveis rurais, conforme definido pela Lei nº 13.259/2016. A diferença está na forma de apuração do custo de aquisição, que pode envolver o Livro Caixa do Produtor Rural e deduções específicas relacionadas à atividade agrícola. Nesses casos, o advogado e o contador têm papel fundamental para organizar a documentação e comprovar despesas e benfeitorias, assegurando que o cálculo do ganho de capital esteja correto e evitando autuações pela Receita Federal.
Estratégias de planejamento, SPEs e atuação contenciosa
Como citado acima, uma complexidade prática surge no momento de registrar corretamente a operação perante a Receita Federal. O Programa GCAP, obrigatório para apuração do ganho de capital, exige o lançamento detalhado de todas as deduções e isenções, incluindo despesas com corretagem, ITBI, escritura, registro e benfeitorias comprovadas mediante notas fiscais. Em operações de milhões, qualquer equívoco formal pode gerar autuações de valores astronômicos, com multa de até 150% sobre o imposto devido.
Não são raros os casos em que investidores de alto patrimônio, mesmo com contabilidade estruturada, enfrentam litígios fiscais milionários por falhas em registros de custos de aquisição ou prazos não observados em reinvestimentos. Nesses casos, a atuação preventiva de um advogado experiente em Direito Imobiliário e Tributário é fundamental, mas quando a autuação já ocorre, o papel do advogado contencioso torna-se decisivo.
A defesa administrativa junto à Receita Federal e, posteriormente, em instâncias como o CARF (Conselho Administrativo de Recursos Fiscais), pode reduzir ou até extinguir cobranças indevidas, sobretudo quando se demonstra a boa-fé do contribuinte ou a aplicação equivocada de normas pela fiscalização. Já no âmbito judicial, a impugnação em varas federais e tribunais superiores permite discutir não apenas a legalidade da cobrança, mas também pleitear redução de multas, exclusão de juros abusivos e até mesmo a restituição de valores pagos. Essa dimensão contenciosa garante não apenas a contestação de exigências fiscais, mas funciona como instrumento de preservação patrimonial em cenários de autuação agressiva e interpretações restritivas da Receita.
Nesse mesmo contexto, destaca-se o uso de Sociedades de Propósito Específico (SPEs) e holdings imobiliárias como ferramentas de planejamento. Essas estruturas permitem concentrar riscos em veículos jurídicos distintos, facilitando a gestão de grandes empreendimentos, viabilizando planejamentos sucessórios sofisticados e reduzindo custos tributários futuros. Para grandes investidores, funcionam como instrumentos de eficiência tributária e de governança corporativa, atendendo a necessidades fiscais, de compliance e de atração de capital externo.
O advogado tem papel central em todas essas etapas: desde a constituição da SPE e a elaboração de contratos sociais e acordos de acionistas até a defesa em litígios societários e questionamentos fiscais. Cabe a ele resguardar interesses dos investidores, prever mecanismos de solução de conflitos, implementar cláusulas de otimização tributária e, quando necessário, atuar contenciosamente contra exigências da Receita Federal, tanto na esfera administrativa quanto judicial. Essa presença técnica garante que o planejamento societário cumpra seu papel de proteção patrimonial sem se transformar em foco de contingências jurídicas e fiscais.
Tendências jurisprudenciais e segurança jurídica
Os tribunais superiores vêm sinalizando uma postura de maior flexibilidade interpretativa quando há demonstração de boa-fé do contribuinte. O STJ, por exemplo, reconheceu a aplicação da isenção por reinvestimento mesmo em situações em que o valor foi distribuído entre mais de um imóvel, desde que proporcional ao ganho de capital obtido. Esse entendimento é especialmente relevante para investidores de alto patrimônio, que frequentemente diversificam seus ativos em diferentes unidades residenciais.
Contudo, a Receita Federal tem intensificado o cruzamento eletrônico de informações patrimoniais, tornando cada vez mais difícil omitir ou mascarar operações de grande porte. Nesse cenário, a busca por segurança jurídica ganha centralidade. Para grandes investidores, não se trata apenas de reduzir imposto, mas de evitar litígios longos e dispendiosos que possam comprometer liquidez e reputação.
Por isso, operações imobiliárias vultosas não podem ser conduzidas apenas com base em cálculos superficiais. Exigem uma análise multidisciplinar envolvendo direito tributário, imobiliário, societário e até urbanístico, especialmente em grandes empreendimentos urbanos. Consultar um advogado estratégico em causas complexas e multidisciplinares com atuação em Direito Imobiliário garante não apenas a correta aplicação das regras de isenção, mas também a blindagem do patrimônio contra riscos fiscais e judiciais. Para investidores de alto patrimônio e incorporadoras, compreender as nuances da tributação sobre ganho de capital em imóveis é um imperativo de proteção patrimonial.